物業投資還是業務行為？看懂這個案例，您就是半個專家！
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| 簡結說明及有力證據的重要性！
背景
案件（D7/21）中，上訴人曾作出約13個物業買賣，與本上訴相關的其中五項物業，上訴人表示用作出租用途，其變賣所得收益是資本性質不用上利得稅。然而，評稅主任不接納上訴人以上的聲稱，並發現上訴人漏報部分源自該物業的租金收入，評稅主任遂向上訴人就有關買賣物業中賺取的利潤作徵收年度利得稅，並就漏報事項於個人入息稅中補加評稅。
案情陳述
在2009年至2015年期間，上訴人曾作出約13個物業買賣，與本上訴相關的是其中五項物業，詳情如下：
1. 涉及2013/2014課稅年度的物業為（「第一組物業」）：
(a) 物業 A：於2010年以港幣 1,680,000元購入，於2013年以港幣 2,450,000元售出；
(b) 物業 B：於2011年以港幣 1,530,000元購入，於2013年以港幣 1,910,000元售出。
2. 涉及2014/2015課稅年度的物業為（「第二組物業」）：
(a) 物業 C：於2012年以港幣 1,478,000元購入，於2014年以港幣 2,418,000元售出；
(b) 物業 D：於2013年以港幣 1,538,000元購入，於2014年以港幣 1,938,000元售出；及
(c) 物業 E：於2012年以港幣 1,688,000元購入，於2015年以港幣 2,263,000元售出。
上訴人向評稅主任表示該五項物業均用作出租用途，其利潤是資本性質。她表示出售物業的理由如下：
物業 A：理由是為了轉購其他地區樓宇，樓價較便宜；
物業 B：理由是換樓；
物業 C和物業D：理由是大廈太舊，準備維修，估計費用很高，因樓下店鋪大部分是食肆，多油，因而轉購物業F。
上訴人提出上訴，要求減少2013/14年度港幣77,699元的應繳稅款，及取消2014/15年度港幣204,544元的應繳稅款。
上訴委員會的考慮
1. 舉證責任
根據《稅務條例》第68(4)條規定，上訴人有舉證的責任去證明本上訴所涉及的評稅額過多或不正確的。
2. 徵收利得稅的原則：
《稅務條例》第14(1)條對於利得稅的徵收有如下的規定：
「凡任何人在香港經營任何行業、專業或業務，而從該行業、專業或業務獲得按照本部被確定的其在有關年度於香港產生或得自香港的應評稅利潤（售賣資本資產所得的利潤除外），則須向該人就其上述利潤而按標準稅率徵收其在每個課稅年度的利得稅。」
3. 何謂「行業」？
《稅務條例》第2(1)條對「行業」一詞的釋義為「包括每一行業及製造業，亦包括屬生意性質的所有投機活動及項目」。
4. 買賣資產時是否在經營一項生意？
在決定納稅人買賣資產時是否在經營一項生意，因而其所得到的利潤是否需要繳納所得稅時，需考慮的是他購買有關資產時的意圖是轉售資產圖利、抑或是作為永久投資。
如屬於永久投資，不論納稅人在出售投資項目是獲利或虧損，也不涉及生意的運作。但如果其意圖是轉售圖利，則屬於經營一項生意，而需就所得利潤繳納所得稅。
5. 一項資產是否屬於投資項目？
一項資產是否屬於投資項目，是一個事實的問題，並沒有單一的測試可提供答案。納稅人聲稱的意圖是其中的一個考慮因素，但並非決定性。
經營生意的意圖也不是主觀性的判斷，而是必須依賴整體的證據和情況來作出判斷。單一、一次性的交易也可構成生意性質的投機活動，需取決於個案的所有事實及情況，以及不同因素之間的相互影響。
上訴人的陳詞
上訴人聲稱她購買第一組物業（物業A、B）是作出租用途。其後，她因為換樓而出售第一組物業，並指換樓原因是另一地區的物業較便宜，故轉購該地區的物業。
上訴人最初聲稱她購買第二組物業（物業C、D、E）是作出租用途。後來她覺得第二組物業太舊，維修費用估計會很高，而且物業樓下大部份是食肆，有很多油，所以她決定出售第二組物業。上訴人其後又聲稱她出售第二組物業的原因是她需要把售樓所得的款項，用於購買F物業，供她兒子結婚後居住。
上訴人聲稱兒子和女友於2014年準備結婚，但他們不想住在D地區，因為往返辦公室的路程較遠。當時適逢有新樓盤開賣，上訴人和兒子決定入票抽籤。其後上訴人被抽中，並選擇買了物業F。如果上訴人當時決定即時供樓，物業的售價可減港幣5萬多元。但她要出售第二組物業才有足夠款項購買該物業，所以她選擇收樓後才開始供樓。物業F每月按揭供款港幣17,425元，另需支付管理費差餉地租等費用。
上訴人聲稱到了收樓時，其兒子與其女友已分手了，她唯有把物業F租出，每月收取港幣一萬四千多元的租金。
上訴人又聲稱當時買賣物業是因為地產代理經常向她作出買賣物業的要求，好讓地產代理增加交易額。
上訴人聲稱她不懂得要將買賣物業的資料保存，有些資料已經掉棄了。而她持有的資料都已經交給稅務局。
答辯人（稅局）的陳詞
答辯人基於以下的理由，認為上訴人當日購買第二組物業是用作轉售的意圖。
上訴人自2009年開始，曾進行多次的短期物業買賣，這是強烈的生意徵象，顯示她的一系列物業買賣活動，包括第一組物業、第二組物業及另外八個物業在內，均屬生意性質的投機活動。
上訴人願意就她出售第一組物業所得的利潤繳稅。她同期出售的另外八個物業所得的利潤亦已經評稅，上訴人對此沒有提出反對。上訴人亦沒有提出證據，清楚分辨她購買第二組物業的意圖，與她購買第一組物業及另外八個物業時的意圖截然不同，以致出售前者所得的利潤無須課稅，而出售後者所得的利潤則須課稅。
上訴人聲稱她買入第二組物業並出售第一組物業是轉換投資物業。根據資料，第一組物業的租金收入足以抵銷按揭供款支出，反觀第二組物業的租金收入則少於供款支出。上訴人如果打算長期持有物業以賺取穩定的租金收入，她應不會選擇出售第一組物業，而轉換至回報較差的第二組物業。
上訴人於不同時間聲稱因為不同的原因引致她打算出售第二組物業。上訴人最初聲稱她覺得第二組物業太舊，維修費用估計會很高，而且物業樓下大部份是食肆多油，所以決定出售第二組物業。當時，她並沒有提及是為了購買物業供兒子結婚後居住而出售第二組物業。其後，上訴人才聲稱她出售第二組物業的原因是為了購買物業F供兒子結婚後居住。答辯人認為上訴人在不同的時間，就她出售第二組物業提出了不同的原因，這令人懷疑她提出的各種原因是否可信。
另外，上訴人聲稱出售第二組物業的第一個原因，即「物業太舊，維修費用估計會很高，而且物業樓下大部份食肆多油」，這些都是她購買第二組物業前已經存在的事實。並在這情況下，她仍決定購買第二組物業，顯示她購買時已經接受了上述的種種問題。上訴人以此原因出售第二組物業，此說法並不可信。
上訴人其後就她出售第二組物業提出了另一個理由，就是為了獲取資金購入物業F供兒子居住。資料顯示，上訴人分別於2014年3月31日及2014年4月1日委託代理放售第二組物業中的物業D及物業E，並曾在同年5月7日提高物業E的售價。而物業F則於2014年5月抽籤發售，上訴人亦是在2014年6月7日才簽訂臨時合約購買物業F。換句話說，上訴人早在她未確定被選中可以購買物業F前，已經放售第二組物業中的部分物業及曾提高要求的售價，而上訴人亦選擇物業F收樓後才開始供樓。因此，上訴人聲稱她因為需要籌集資金購買物業F才決定出售第二組物業，亦不可信。
另外，上訴人聲稱物業F是兒子婚後居住。不過，物業F一直未有用作其兒子的居所，上訴人亦把物業F租出。就此，她因要購買物業F而出售第二組物業的說法，亦不可信。不論如何，上訴人在出售第二組物業後才購入物業F，與第二組物業是否屬她的資本資產，並無必然關係。
此外，答辯人指出上訴人經常進行同類買賣交易。她持有第二組物業的時間並不長，三個物業由簽署轉讓契取得物業的業權至出售物業均不超過16個月。她並沒有以加工或維修來增加資產的轉售價值。上訴人購入第二組物業並非作為自用。這些都符合營業表徵（badges of trade），顯示上訴人當日購買第二組物業，是為了轉售圖利。
至於有關裝修開支的申索，上訴人除了提供了一份有關G物業工程金額為港幣3,120元的發票外，就再沒有提供其它文件證明她招致的開支的實際數額。因此，上訴人未有滿足其舉證責任，證明其利得稅的評稅額過高。
上訴結果
經詳細考慮所有證據和雙方的陳詞，委員會認為：
委員會亦不接納上訴人聲稱購買和出售第二組物業只是應地產代理的要求，增加買賣交易。
而上訴人在購買物業F前，已經透過地產代理放售大部份第二組物業，也曾調整放售的價格，可見上訴人在考慮購買物業F前，已經有出售第二組物業或其部分以圖利的意圖。
上訴人亦未能證明就出售第一組物業和第二組物業所評定的應繳利得稅不當或過高。
基於上述論據，委員會駁回上訴人的上訴，維持稅務局的決定。
免責聲明：如遇特殊問題，還是先諮詢「稅務會計師」獲取專業的意見。
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